A recente aprovação pela Câmara dos Deputados do Projeto de Lei Complementar 68/24 trouxe significativas mudanças na regulamentação da reforma tributária, especialmente no que diz respeito às operações com bens imóveis. Entre os diversos pontos abordados, destaco a redução das alíquotas que superou a previsão inicial de 20%. Essa medida é um passo importante, mas exige uma análise detalhada dos seus impactos para o setor imobiliário e a economia como um todo.
O texto aprovado pela Câmara cria um regime específico do IBS e da CBS para as operações com bens imóveis, composto por reduções das alíquotas para determinadas operações e pela aplicação de fatores de redução das bases de cálculo. O novo regime abrange não apenas as empresas do ramo imobiliário, mas também os serviços de construção. Ficam excluídas, entretanto, as operações de permuta (exceto sobre a torna) e as operações de constituição ou transmissão de direitos reais de garantia.
Para as empresas, a incidência de tributos ocorrerá na venda, transmissão onerosa de direitos, locação ou arrendamento, nos serviços de corretagem e administração de imóveis, além dos serviços de construção. Importante ressaltar que esse regime específico é aplicável aos contribuintes do regime regular do IBS e CBS, aqueles que têm essas operações como atividade econômica preponderante.
As operações realizadas entre pessoas físicas, em regra, não sofrerão alterações substanciais. Alienações e locações por pessoas físicas continuarão a ser tributadas como ganho de capital, sem a incidência do IBS/CBS. No entanto, é importante ressaltar que a não incidência desses tributos sobre pessoas físicas está condicionada ao fato de que a alienação, locação e arrendamento de bens imóveis não sejam as atividades econômicas preponderantes dessas pessoas. Esta previsão, no entanto, pode gerar iniquidades em casos em que a maior parte da renda de uma pessoa provém de alugueis, mas o montante global não é expressivo financeiramente.
O projeto estabelece um regime específico para operações de alienações, incluindo incorporação imobiliária e parcelamento do solo, cessão e ato translativo, locação, cessão onerosa, arrendamento, além de serviços de administração, intermediação e construção. Nesse regime, operações de locação, cessão onerosa e arrendamento terão uma redução de 60%, resultando em uma alíquota efetiva de 10,6%. As demais operações terão uma redução de 40%, chegando a uma alíquota de 15,9%.
Aumento de carga tributária
Embora a proposta aprovada pela Câmara seja mais benéfica do que a inicial do governo, que previa uma redução de apenas 20%, ainda haverá um aumento da carga tributária em comparação com a atual. Ademais, além do IBS e da CBS as empresas do setor continuarão sujeitas ao IRPJ, CSLL e outras contribuições sobre a folha de salários, o que não pode ser desconsiderado.
O setor imobiliário é fundamental para a economia e emprega um grande contingente de pessoas. Qualquer mudança na tributação deve ser cuidadosamente acompanhada para evitar impactos negativos. A manutenção dos patamares atuais de tributação é essencial para a estabilidade do setor e, consequentemente, para a economia.
Além das reduções de alíquotas, o regime específico prevê a aplicação de dois redutores à base de cálculo. O primeiro é o “redutor de ajuste”, que permite ao alienante descontar do valor da operação o gasto na aquisição do imóvel. Por exemplo, uma empresa que adquiriu um imóvel por R$ 200 mil e o vende por R$ 400 mil pode deduzir os R$ 200 mil gastos na aquisição. O projeto aprovado dispõe ainda que ITBI, laudêmio e custos com contrapartidas urbanísticas também podem ser incluídos nesse redutor. O objetivo evidente do redutor de ajuste é trazer de maneira mais efetiva conceito de valor agregado às operações com bens imóveis.
O segundo é o “redutor social”, fixo e aplicável na alienação de imóvel residencial novo ou lote residencial. O redutor social será de R$ 100 mil para imóveis residenciais novos e de R$ 30 mil por lote residencial. Esse redutor visa a garantir maior progressividade nas operações, beneficiando mais os imóveis populares em comparação com os de alta renda.
O regime específico estabelecido para as operações com bens imóveis traz avanços significativos, mas também exige atenção e acompanhamento detalhado. É essencial que o setor imobiliário, um dos pilares da nossa economia, seja tratado com a devida importância para garantir que as mudanças tributárias não prejudiquem sua contribuição para o desenvolvimento econômico e a geração de empregos.
Fonte: CONJUR
